【2025年導入か】残価設定型住宅ローンとは？メリット・デメリットを解説

1. 注目される「残価設定型住宅ローン」とは？

近年、住宅価格の高騰やライフスタイルの多様化を背景として、住宅の購入方法にも新しい選択肢が求められるようになってきました。その中で、国が導入を検討し始めたことで注目を集めているのが「残価設定型住宅ローン」という仕組みです。このローンは、従来の住宅ローンの常識を覆す可能性を秘めており、将来の住まい選びに大きな影響を与えるかもしれません。本記事では、この新しいローンの基本的な仕組みから、国が導入を目指す背景、そして私たちの生活に与える影響までを詳しく解説します。

1-1. 残価設定型住宅ローンの基本的な仕組み

残価設定型住宅ローンとは、将来の住宅の想定売却価格である「残価」をあらかじめ設定する点が最大の特徴です。ローン契約者は、物件の総額からこの残価を差し引いた金額について、分割で返済していくことになります。例えば、5,000万円の物件に対し、10年後の残価が2,000万円と設定された場合、ローン契約者は差額の3,000万円分を10年間で返済します。この仕組みは、既に自動車ローンでは広く普及しており、月々の支払いを抑えながら新車に乗れるプランとして知られています。

契約期間が満了した時点では、契約者はいくつかの選択肢を持つことになります。一つは、設定された残価を一括で支払うか、あるいは再度ローンを組んで支払い、その家に住み続けるという選択です。もう一つは、住宅を売却して残価の支払いに充て、ローンを完済するという選択です。これにより、永住を前提とせず、一定期間での住み替えを視野に入れた柔軟な住宅の持ち方が可能になります。

1-2. 国が導入を検討する背景とは

この残価設定型住宅ローンは、国土交通省が主導して導入の検討を進めています。令和5年11月に公表された「社会資本整備審議会住宅宅地分科会 中間とりまとめ」において、具体的な施策の一つとして明記されました。そこでは「住宅の質や立地等を勘案した残価設定型の住宅ローンの提供等、市場を通じた居住誘導の推進」が提言されています。このことから、国の政策的な狙いが明確に読み取れます。

出展: 国土交通省「社会資本整備審議会住宅宅地分科会 中間とりまとめ」（令和5年11月22日）

国が目指しているのは、人口減少社会においても持続可能な都市構造を形成することです。具体的には、資産価値が落ちにくい良質な住宅ストックを増やし、人々が生活利便性の高いエリアに集まって住む「コンパクトシティ」の実現を促す狙いがあります。残価設定型ローンを、質の高い住宅や立地の良い物件に限定して提供することで、市場原理を通じて人々の居住地選択を誘導し、計画的なまちづくりを進めるための強力なツールになると期待されています。

2. 残価設定型住宅ローンのメリットを徹底解説

残価設定型住宅ローンは、特に若い世代やライフスタイルの変化が予想される人々にとって、多くのメリットをもたらす可能性があります。従来のローンとは異なる特徴を理解することで、自分に合った住宅購入計画を立てる一助となります。ここでは、主なメリットを2つの側面に分けて具体的に解説します。

2-1. メリット①：月々の返済負担を大幅に軽減できる

このローンが持つ最大のメリットは、月々の返済額を低く抑えられることです。通常の住宅ローンでは、住宅価格の全額を返済期間で割って月々の返済額を算出します。しかし、残価設定型ローンでは、返済対象となる元金が「住宅価格から残価を引いた額」となるため、同じ価格の物件でも毎月の負担は軽くなります。これにより、これまで年収の面で住宅購入を諦めていた若年層や、教育費などで支出が多い子育て世代でも、マイホームを取得しやすくなる可能性があります。

例えば、都心部で新築マンションの購入を検討する際、予算的に少し厳しいと感じていた物件も、このローンを利用すれば手が届くかもしれません。また、返済負担が軽減されることで、家計にゆとりが生まれ、貯蓄や投資、あるいは趣味や自己投資に資金を回すことも可能になります。このように、住宅ローンに縛られすぎない、より自由度の高いライフプランの設計を後押しする効果が期待できます。

2-2. メリット②：ライフステージの変化に柔軟に対応可能

現代社会では、人々のライフステージはかつてないほど多様化、流動化しています。転勤や転職による移住、結婚や出産による家族構成の変化、子供の独立、親との同居など、将来の生活を完全に見通すことは困難です。「終の棲家」として一つの家に住み続けるという価値観だけでなく、その時々の状況に合わせて住まいを変えるという考え方が広がりつつあります。残価設定型住宅ローンは、このような現代的なニーズに非常に適した仕組みです。

契約期間が満了した時点で、「住み続ける」か「住み替える」かを改めて選択できるため、将来の不確定要素に柔軟に対応できます。例えば、10年間の契約を結び、子供が独立するタイミングでよりコンパクトな家に住み替える、あるいは親の介護のために実家の近くへ移るといった計画が立てやすくなります。住宅を長期的な負債として抱え込むのではなく、必要な期間だけ利用するという、賃貸に近い感覚で持ち家を選択できるのがこのローンの大きな魅力です。

3. 知っておくべき残価設定型住宅ローンのデメリットと注意点

月々の負担軽減など多くのメリットがある一方で、残価設定型住宅ローンには看過できないデメリットやリスクも存在します。契約を検討する際には、これらの注意点を十分に理解し、自身のライフプランや資産状況と照らし合わせて慎重に判断する必要があります。ここでは、特に注意すべき3つのデメリットについて解説します。

3-1. デメリット①：金利を含めた総支払額が高くなる可能性

月々の返済額が低く抑えられる点は魅力的ですが、金利を含めた総支払額で比較すると、通常の住宅ローンよりも高くなる可能性があります。その理由は、ローンの利息計算の仕組みにあります。利息は、元金の残高全体に対して発生します。残価設定型ローンでは、返済が猶予されている残価部分にも金利がかかり続けるため、元金の減りが遅くなります。結果として、同じ金利、同じ期間で比較した場合、支払う利息の総額は通常のローンを上回るケースが多くなります。

特に、契約満了時に残価を再ローンで支払うことを選択した場合、その時点での金利が上昇していれば、当初の想定よりも返済負担が重くなるリスクもあります。目先の月々の支払額だけに注目するのではなく、契約期間全体で支払う総額がいくらになるのかを必ずシミュレーションし、通常のローンと比較検討することが不可欠です。

3-2. デメリット②：将来の「残価割れ」という大きなリスク

このローンにおける最大のリスクが、契約満了時の物件の査定額が、あらかじめ設定した残価を下回ってしまう「残価割れ」です。不動産市場は、経済情勢や金利動向、周辺環境の変化、あるいは大規模な自然災害など、様々な要因で変動します。契約時にどれだけ高い残価を設定できたとしても、10年後、15年後の市場価格を正確に予測することは誰にもできません。もし残価割れが発生し、物件を売却してローンを完済しようとした場合、売却額だけでは残価を精算できず、不足分を自己資金で一括返済する必要が生じます。

この不足額は数百万円にのぼる可能性も十分にあり、家計にとって大きな負担となります。このリスクを軽減するためには、残価が維持されやすい、価値の落ちにくい物件を慎重に選ぶことが極めて重要です。また、万が一の事態に備え、契約期間中に計画的に貯蓄を進めておくなどの備えも必要になるでしょう。

3-3. デメリット③：リフォームや売却に制限がかかる場合も

残価設定型ローンの契約期間中、物件の所有権はローンを提供する金融機関や保証会社に留保される「所有権留保」という形になるのが一般的です。これは、契約者が返済不能になった場合や、契約満了時に物件を確実に引き渡してもらうための担保措置です。所有権が自分にないため、居住中の物件の扱いに様々な制約が生じる可能性があります。

例えば、家族構成の変化に合わせて間取りを変更するような大規模なリフォームや増改築は、原則として認められないケースが多いと考えられます。また、契約期間の途中で、より良い条件の物件が見つかったとしても、自由に売却することはできません。ペットの飼育や内装のDIYなど、日常生活に関わる細かな点についても、契約によって制限が設けられる可能性があります。賃貸物件に近い制約があることを事前に理解しておく必要があります。

4. 残価設定型住宅ローンがもたらす今後の変化

残価設定型住宅ローンが本格的に普及すれば、個人の住宅購入のあり方だけでなく、日本の住宅市場全体や、人々の住まいに対する価値観にも大きな変化をもたらす可能性があります。ここでは、この新しいローンが社会に与えるであろう影響を3つの視点から考察します。

4-1. 住宅購入のハードルが下がり若年層の選択肢が広がる

現在の日本では、住宅価格の高騰や所得の伸び悩みから、特に若年層にとって住宅購入は非常に高いハードルとなっています。残価設定型住宅ローンは、月々の返済負担を軽減することで、このハードルを大きく引き下げる効果が期待できます。これにより、これまで購入をためらっていた若い世代や、契約社員など多様な働き方をする人々も、マイホームという選択肢を現実的に検討できるようになるでしょう。

まずは10年といった期間で住んでみて、その後のライフプランに合わせて住み続けるか、住み替えるかを判断するという、いわば「お試し」のような感覚で住宅を持つことが可能になります。これは、賃貸と持ち家の中間的な選択肢として、新しい居住スタイルを確立するきっかけになるかもしれません。結果として住宅市場が活性化し、経済全体にも良い影響を与えることが期待されます。

4-2. 「資産価値」を重視した住宅選びが主流になる

このローン制度では、金融機関がリスクを避けるために、将来にわたって資産価値が維持されやすい物件を融資対象として選別することが予想されます。そのため、購入者側も、ローン審査を通過するため、そして将来の残価割れリスクを避けるために、これまで以上に物件の「資産価値」を重視するようになります。立地の良さ（駅からの距離、商業施設の充実度、学区など）や、建物の品質（長期優良住宅、ZEHなどの省エネ性能、耐震性）、マンションの場合は管理組合の運営状況などが、物件選びの決定的な要因となるでしょう。

このような動きは、質の低い住宅が市場から淘汰され、社会全体として良質な住宅ストックが形成されていくことを後押しします。これは、国土交通省が目指す「持続可能な都市構造の形成」という政策目標とも合致する動きです。住宅選びの基準が「長く快適に住めるか」から「価値が落ちずに売れるか」という視点へシフトしていく可能性があります。

4-3. 「所有」から「利用」へ、住まいに対する価値観の変容

日本では伝統的に、住宅は一度購入したら一生住み続ける「所有」する資産という考え方が根強くありました。しかし、残価設定型住宅ローンの普及は、この価値観を大きく変える可能性があります。一定期間で住み替えを前提とするこの仕組みは、住宅を終身資産としてではなく、ライフステージに合わせて必要な機能を享受するサービスとして「利用」するという考え方を促進します。

これは、音楽や映像コンテンツをサブスクリプションで楽しむように、住まいという大きな存在に対しても、所有にこだわらない新しい関係性が生まれることを意味します。流動性の高い現代社会において、一つの場所に縛られない軽やかなライフスタイルを望む人々にとって、この価値観の変容は大きな意味を持つでしょう。住宅市場も、こうした新しいニーズに応える多様なサービスを展開していくことが求められます。

5. よくある質問（Q&A）

5-1. Q. どんな物件が対象になりますか？

A. 制度の詳細はまだ決まっていませんが、将来の資産価値を担保する必要があるため、価値が維持されやすい物件が中心になると予想されます。具体的には、都市部の駅近など利便性の高い立地にある新築または築浅のマンション、国の基準を満たした長期優良住宅、高い省エネ性能を持つZEH住宅などが主な対象となる可能性が高いです。地方の戸建てや中古物件が対象になるかは、今後の制度設計次第となります。

5-2. Q. 契約期間が終了したらどうなりますか？

A. 契約期間満了時には、主に3つの選択肢が用意されると考えられます。

1. 【住み続ける】設定された残価を一括で支払うか、新たにローンを組んで分割で支払い、物件を完全に自分のものにして住み続けます。

2. 【住み替える・手放す】物件を売却し、その代金で残価を精算します。売却額が残価を上回れば差額が手元に残り、下回れば差額を自己資金で補填します。

3. 【新しい物件に乗り換える】現在の物件を返却し、新たに別の物件で残価設定型ローンを組むという選択肢も考えられます。

5-3. Q. 残価割れした場合の救済措置はありますか？

A. 現時点では、残価割れに対する公的な救済措置や保証制度についての明確な情報はありません。先行する自動車ローンの場合、残価割れで生じた差額は契約者の自己負担となるのが一般的です。住宅は扱う金額が非常に大きいため、何らかのリスクヘッジ策（保証会社による残価保証制度など）が設けられる可能性はありますが、基本的には残価割れのリスクは契約者が負うことを前提に考える必要があります。