ロンドン不動産が半額に暴落！日本のタワマン市場は大丈夫か？

1. ロンドン高級不動産市場で観測される深刻な不振

世界中の富裕層から投資先として選ばれてきたロンドンの不動産市場が、今、深刻な不振に見舞われています。特に高級住宅市場では価格の急落が顕著であり、象徴的な取引が市場の冷え込みを物語っています。本章では、具体的な事例とデータに基づき、ロンドンで起きている市場変動の実態を詳細に解説します。

1-1. 豪華マンションが半額以下に、象徴的な価格下落事例

市場の不振を最も象徴する出来事として、ある豪華マンションの売却事例が挙げられます。ロンドンの高級住宅街チェルシー地区に位置する新築マンション「ザ・グリーブ」の一室が、当初の希望価格から半額以下という驚くべき価格で取引されました。この物件は5500万ポンド（約112億円）から4500万ポンド（約92億円）へと一度値下げされた後、最終的に約2500万ポンド（約51億円）で売却が成立しました。

この価格は、同プロジェクトにおける過去の平均売却価格と比較しても約半値という水準です。この取引は、売り手であるプライベート・エクイティ（PE）投資会社が、プロジェクトの早期完売を優先し、大幅な値引きに応じた結果であると見られています。同様の動きは他の物件でも観測されており、高級住宅街メイフェアのあるペントハウスも、当初の市場価格約1億ポンドから6800万ポンドへと大幅に価格が引き下げられました。

これらの事例は、個別の物件の問題ではなく、市場全体が構造的な問題を抱えていることを示唆しています。売り手が利益を度外視してでも現金化を急ぐ状況は、需要の著しい減退を裏付けるものです。

出展: Bloomberg、「不振のロンドン高級住宅市場、豪華マンションも半額以下に」、2025年11月13日公開

https://www.bloomberg.co.jp/news/articles/2025-11-13/T5O0YLT9NJLS00

1-2. データが示す市場全体の冷え込みと取引件数の激減

個別の事例だけでなく、マクロなデータもロンドン高級住宅市場の深刻な状況を明確に示しています。不動産情報会社ロンレスがまとめたデータは、市場の冷え込みが全体的な傾向であることを裏付けています。2024年8月から10月の期間において、500万ポンド以上の高級住宅における値下げ件数は、前年の同じ時期と比較して27%も増加する結果となりました。

この数字は、売り手が買い手を見つけるために価格交渉で大幅な譲歩を迫られている実態を反映しています。さらに深刻なのは取引件数そのものの減少です。2024年10月における500万ポンド超の物件の取引件数は、前年同月比で実に65%もの大幅な減少を記録しました。これは、高額な物件ほど買い手が市場から姿を消していることを意味しており、需要の蒸発と言える状況です。

値下げに応じなければ物件が売れず、かといって値下げをしても買い手がつかないという、売り手にとっては極めて厳しい市場環境が形成されています。このデータは、市場の不振が一過性のものではなく、根深い問題に起因することを示しています。

2. なぜロンドン市場は不振に陥ったのか、その根本原因

ロンドンの高級住宅市場がかつての活況を失い、深刻な不振に陥った背景には、単一の要因ではなく、複合的な要因が絡み合っています。特に、海外の富裕層をターゲットとしてきた市場構造そのものが、近年の税制改正によって大きな打撃を受けました。本章では、市場不振を引き起こした根本的な原因を、税制の観点から多角的に分析します。

2-1. 10年にわたる不利な税制改正の積み重ねが市場を圧迫

今回の市場の急変は突然起きたものではなく、約10年間にわたって段階的に進められてきた税制改正の積み重ねが、市場の体力を徐々に奪ってきた結果と分析できます。英国政府は、不動産市場の過熱を抑制し、税収を確保する目的で、特に高額不動産に対する課税を強化する政策を次々と打ち出してきました。

具体的には、不動産取得時に課される印紙税（Stamp Duty Land Tax）の税率が、高額物件ほど高くなる累進課税に改定されました。これにより、数百万ポンドを超える物件の購入コストは大幅に増加し、投資家にとっての利回りを圧迫する要因となりました。また、以前は課税対象外であった非居住者が英国内の不動産を売却した際のキャピタルゲインに対しても、新たに課税される制度が導入されました。

これらの改正は、一つ一つは限定的な影響に見えても、積み重なることで投資妙味を大きく損なわせました。海外投資家にとって、ロンドン不動産の魅力であった税制上の優位性が徐々に失われ、市場から資金が流出する土壌が形成されていったのです。

2-2. 決定打となった「ノン・ドミ」優遇税制の廃止

長年にわたる課税強化の流れに決定打を与えたのが、富裕な外国人居住者が享受してきた優遇税制の廃止です。英国には「ノン・ドミサイル（Non-domicile）」、通称「ノン・ドミ」と呼ばれる税制上の地位が存在しました。これは、英国に居住しているものの、恒久的な本拠地（ドミサイル）が国外にあると認められた個人に対し、国外で得た所得や資産への課税を免除または軽減する制度です。

この制度は、世界中の富裕層を英国に惹きつける大きな要因となっており、彼らの多くがロンドンの高級不動産を購入する主要な買い手層を形成していました。しかし、英国政府がこの優遇税制の廃止を決定したことで、状況は一変します。制度の恩恵を受けていた富裕層にとって、英国に居住し続ける経済的なメリットが薄れ、一部は英国からの資産引き揚げや国外への移住を検討し始めました。

この税制変更が、高級不動産に対する実需と投資需要の両方を直撃し、買い手不在の状況を生み出しました。Bloombergの記事が指摘するように、この変更が市場に「さらなる痛手」を与えたことは間違いなく、価格暴落の直接的な引き金となったと考えられます。

2-3. 将来への不安を煽る「豪邸税」導入の憶測

現在の市場の冷え込みに加えて、将来のさらなる課税強化への懸念が、買い手の購入意欲を一層減退させています。特に市場関係者の間で警戒されているのが、通称「豪邸税（Mansion Tax）」と呼ばれる新たな固定資産税の導入に関する憶測です。これは、一定額以上の価値を持つ住居に対して、毎年追加的な税金を課すというものです。

まだ導入が決定したわけではありませんが、このような議論が政府内で浮上していること自体が、不動産を保有し続けることのリスクを投資家に意識させています。キャピタルゲイン税の優遇措置変更の可能性も取り沙汰されており、不動産投資を取り巻く不透明感は増すばかりです。

こうした将来への不安は、特に長期的な資産保有を前提とする買い手にとって、購入を躊躇させる強力な要因となります。現在の税制だけでなく、将来の予測不可能なリスクが需要を抑制し、売り手が取引を成立させるためには大幅な値引きに応じざるを得ないという悪循環を生み出しているのです。

3. 日本の不動産市場はロンドンの道を辿るのか

ロンドンで起きている高級不動産市場の変調は、同じく海外からの投資マネーが流入する日本の市場にとって、決して対岸の火事ではありません。しかし、現在の市場環境や制度を比較すると、直ちに日本が同様の状況に陥る可能性は低いと考えられます。本章では、日本とロンドンの市場の相違点を分析し、日本市場に潜むリスクを考察します。

3-1. 税制と金融環境における日本市場とロンドン市場の相違点

現在の日本の不動産市場とロンドンの市場を比較した場合、最も大きな違いは税制と金融環境にあります。ロンドン市場の不振は、ノン・ドミサイル優遇税制の廃止に代表される、海外富裕層をターゲットとした一連の課税強化が直接的な原因でした。一方、日本では現時点で、海外投資家を対象とした急進的な増税は議論されておらず、不動産に関する税制は比較的安定しています。

また、金融環境も大きく異なります。英国ではインフレ抑制のために政策金利が引き上げられ、住宅ローン金利も上昇傾向にあります。これに対し、日本では依然として歴史的な低金利政策が維持されており、不動産購入や投資における資金調達コストが低いままです。この低金利環境は、国内の富裕層や不動産投資家による購入意欲を下支えする重要な要因となっています。

これらの違いから、ロンドンで起きたような税制変更をトリガーとする急激な需要減退が、現在の日本で即座に発生するとは考えにくい状況です。

3-2. 円安がもたらす海外投資家からの旺盛な購入需要

ロンドン市場と現在の日本市場とで、もう一つ対照的なのが為替の動向です。近年の大幅な円安は、海外の投資家にとって日本の不動産を非常に割安に感じさせる効果をもたらしています。例えば、米ドルやユーロを保有する投資家から見れば、数年前と比較して同じ金額でより価値の高い物件を購入できることになります。

この円安を背景とした割安感が、アジア、欧米の富裕層や機関投資家からの資金流入を加速させています。彼らは、東京や大阪といった大都市圏のタワーマンションやオフィスビル、リゾート地の物件などを積極的に購入しており、都心部の高級不動産価格を押し上げる一因となっています。税制強化によって海外投資家が離れつつあるロンドンとは、全く逆の現象が起きているのです。

この旺盛な海外からの需要が存在する限り、日本の高級不動産市場がロンドンのような急激な調整局面に入る可能性は限定的であると言えます。

3-3. 日本市場に潜む潜在的なリスク要因と今後の見通し

しかし、日本市場にも将来的なリスクが全くないわけではありません。ロンドンの事例は、海外マネーへの依存度が高い市場の脆弱性を示唆しています。現在、市場を支えている円安や低金利といった要因が変化した場合、日本の不動産市場も大きな影響を受ける可能性があります。

第一のリスクは、金融政策の転換です。日本銀行がマイナス金利政策を解除し、本格的な利上げ局面に移行すれば、住宅ローン金利や不動産投資ローンの金利が上昇します。これにより、国内の購入需要が減退し、不動産価格に下押し圧力がかかる可能性があります。

第二に、税制改正のリスクです。現在は安定していますが、将来的に相続税評価額の算定方法が見直される、いわゆる「タワーマンション節税」への規制が強化されるなどの変更があれば、富裕層の節税目的での購入需要が減少する可能性があります。また、海外投資家からのキャピタルゲインに対する課税が強化される可能性もゼロではありません。

ロンドンの教訓は、不動産市場がいかに政府の政策、特に税制の変更に敏感であるかを示しています。日本の市場が今後も安定を続けるか否かは、こうした政策動向に大きく左右されると言えるでしょう。

4. ロンドンの教訓から日本の不動産投資家が学ぶべきこと

ロンドンの高級不動産市場で起きている価格の急落は、不動産投資に潜むリスクを改めて浮き彫りにしました。この事例は、日本の不動産市場に関わる投資家やオーナーにとっても、重要な教訓を含んでいます。市場の前提が永続するとは限らないことを認識し、将来の変化に備える視点を持つことが不可欠です。

4-1. 税制の変更が不動産市場に与えるインパクトの大きさ

ロンドンの事例が示す最大の教訓は、税制の変更が不動産市場の펀더멘タルズを根底から覆し得るという事実です。特に、海外の富裕層を主なターゲットとして形成されてきた市場は、彼らに対する優遇措置が撤廃された際に、極めて大きな打撃を受けることが明らかになりました。これまで市場の活況を支えてきた要因が、政府の政策一つでマイナス要因に転化するリスクを常に念頭に置く必要があります。

日本の不動産投資においても、現在の低金利や特定の減税措置が将来にわたって継続される保証はありません。例えば、相続税対策としてタワーマンションが注目されていますが、その節税効果の根拠となる評価方法が見直されれば、市場の前提は大きく変わります。投資判断を行う際には、現行の制度を所与のものとせず、将来起こり得る税制改正のリスクをシナリオとして想定しておくべきです。

4-2. 海外マネーへの過度な依存がもたらす市場の脆弱性

現在の日本の都心部不動産市場は、円安を背景とした海外投資家からの旺盛な需要に支えられている側面があります。これは市場の活性化に寄与する一方で、ロンドンのように、その資金が逆流した際の脆弱性を内包していることも意味します。海外投資家の動向は、為替レートや各国の金融政策、地政学的なリスクなど、国内の要因だけではコントロールできない変数に大きく左右されます。

例えば、将来的に円高にトレンドが転換した場合、海外投資家にとって日本の不動産の割安感は薄れます。また、主要な投資国で金融引き締めが起これば、投資資金が自国へ還流する動きが強まる可能性もあります。日本の投資家は、海外からの資金流入を楽観視し続けるのではなく、それが途絶えたり、逆流したりした場合の市場への影響を冷静に分析し、自身のポートフォリオ戦略に反映させることが求められます。

5. よくある質問（Q&A）

本記事で解説したロンドンと日本の不動産市場に関して、読者の皆様が抱くであろう疑問点について、Q&A形式で補足します。

5-1. 今回のロンドン市場の不振は、高級物件だけの問題ですか？

はい、Bloombergの記事で報じられている深刻な不振は、主に500万ポンド（約10億円）を超えるような高級住宅市場に限定された現象です。一般的な価格帯の住宅市場は、これほど急激な価格下落には見舞われていません。その理由は、不振の主な原因が、富裕な外国人居住者を対象とした優遇税制の廃止や、高額物件への追加課税の憶測にあるためです。

これらの政策変更は、超富裕層の投資意欲や居住インセンティブを直接的に削ぐものであり、その影響が価格帯の高い物件に集中して現れました。一方で、一般的な住宅市場は、国内の居住者の実需や、より広範な経済指標、住宅ローン金利の動向などに影響を受けるため、高級市場とは異なる値動きをします。ただし、高級市場の冷え込みが市場全体の心理を悪化させ、間接的に他の価格帯へ影響を及ぼす可能性はあります。

5-2. 日本でロンドンのような「豪邸税」が導入される可能性はありますか？

現時点において、日本でロンドンの「豪邸税」のような、高額な住宅のみを対象とした新たな固定資産税が導入されるという具体的な議論は、政府や主要政党レベルでは進んでいません。日本の固定資産税は、すべての不動産に対してその評価額を基に課税される仕組みであり、特定の価格帯の物件だけを狙い撃ちにする税制は、公平性の観点から導入のハードルが高いと考えられます。

しかし、不動産に関する税制が未来永劫変わらないという保証はありません。例えば、空き家問題の対策として特定の空き家に対する固定資産税の優遇が解除されるなど、社会情勢の変化に応じて税制は見直されてきました。将来、格差是正などを目的として、富裕層が保有する資産への課税を強化する議論が起こらないとは断言できません。不動産を長期で保有する場合は、こうした税制改正のリスクも視野に入れておく必要があります。