【速報】マンション引き渡し前転売禁止！その実効性は？不動産価格への影響は？

1. 不動産業界の新方針、新築マンション「引き渡し前転売」を禁止へ

1-1. 不動産協会が打ち出した投機的取引への厳しい対応策

不動産大手が加盟する業界団体である不動産協会が、マンション市場の健全化に向けた新たな方針を固めました。この新方針の核心は、新築マンションの購入契約後から物件の引き渡しが完了するまでの間の転売を禁止することです。投機的な取引を抑制する目的で、三井不動産や三菱地所など約160社が加盟する同協会が業界を挙げて対策に乗り出します。このルールに違反する転売行為が発覚した場合には、売買契約の解除や買主が支払った手付金の没収といった厳しい措置が取られます。これまで一部で横行していた短期転売による価格の吊り上げを防ぎ、実需に基づいた公正な市場形成を目指す動きです。

出展：日本経済新聞「マンション引き渡し前の転売禁止　違反で契約解除も、業界団体が方針」（2025年1月17日）

1-2. 「引き渡し前転売」とは何か？その仕組みと問題点

「引き渡し前転売」とは、新築マンションの購入者が物件の完成および引き渡しを受ける前に、その購入する権利自体を第三者へ売却する行為を指します。多くの場合、購入価格に利益を上乗せした金額で転売されるため、短期的な利ざや獲得を目的とした投機的な取引となりやすい性質を持ちます。この取引は、本来その物件に住むことを目的とした実需層の購入機会を奪うだけでなく、市場価格を不当に押し上げる一因とされてきました。特に人気が集中する都心部のタワーマンションなどでは、複数の転売を経て価格が大きく跳ね上がるケースも報告されており、市場の過熱を助長する要因として問題視されていました。

2. なぜ今？転売禁止の背景にあるマンション市場の過熱

2-1. 異常な水準に達した都心マンションの価格高騰の実態

今回の不動産協会による転売禁止方針の背景には、近年の首都圏を中心とした新築マンション価格の異常な高騰が存在します。株式会社不動産経済研究所の調査によれば、2023年の首都圏新築マンションの平均価格は8,101万円となり、2年連続で過去最高を更新しました。特に東京23区では平均価格が1億円を超えるなど、一般の所得層では購入が極めて困難な水準に達しています。この価格高騰は、建築資材の価格上昇や人件費の高騰といったコスト要因に加え、超低金利環境を背景とした国内外の投資マネーの流入が大きな要因とされています。こうした状況が、短期転売を目的とした投機的需要を呼び込み、さらなる価格上昇を招くという悪循環を生み出していました。

出展：株式会社不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2023 年（年間のまとめ）」

2-2. 価格を押し上げる要因となった短期転売のメカニズム

短期転売を目的とした購入は、マンション市場の需給バランスに直接的な影響を与え、価格を押し上げるメカニズムとして機能します。まず、投機目的の購入者が抽選に参加することで、人気物件の見かけ上の需要が水増しされ、抽選倍率が上昇します。これにより、物件の希少性が演出され、市場全体の価格上昇期待を煽る結果につながります。さらに、引き渡し前に転売された物件が新価格で市場に出回ることで、それが新たな価格基準となり、周辺の中古物件や次に販売される新築物件の価格設定にも影響を及ぼします。このように、実需とは乖離した投機的な取引が繰り返されることで、価格がスパイラル的に上昇し、市場全体の過熱感を強めていたのです。

3. 新ルールの実効性は？契約解除と手付金没収の重み

3-1. 違反者への罰則が持つ強力な抑止力とその根拠

不動産協会が打ち出した新方針は、違反者に対して「契約解除」および「手付金没収」という具体的な罰則を科す点で高い実効性が期待されます。不動産取引における手付金は、一般的に物件価格の5%から10%程度に設定されることが多く、高額な都心のマンションでは数百万円から一千万円を超えることも珍しくありません。この手付金が没収されるという金銭的なペナルティは、短期的な利益を狙う転売目的の購入者にとって極めて大きなリスクとなります。手付金は契約の履行を担保する役割を持つため、この没収規定は契約違反に対する強力な抑止力として機能すると考えられます。

3-2. 業界団体主導の対策における有効性と潜在的な課題

三井不動産や三菱地所といった業界を代表する大手デベロッパーが加盟する不動産協会が主導することで、今回の対策は業界の広範囲に浸透し、高い実効性を持つとみられます。業界全体で足並みをそろえることにより、一部の事業者だけが規制を導入することによる機会損失を防ぎ、ルールからの抜け駆けを困難にする効果が期待できます。一方で、この方針はあくまで業界団体の自主規制であり、協会に加盟していない事業者には直接的な拘束力を持ちません。そのため、非加盟の中小デベロッパーの物件などで同様の転売行為が続く可能性は残されており、市場全体から投機的取引を完全に排除するには限界があるという課題も指摘されています。

4. 今後の不動産価格への影響と購入検討者が持つべき視点

4-1. 短期的な価格安定化への期待と限定的な影響の理由

今回の転売禁止措置により、これまで市場価格を押し上げる一因となっていた投機的需要が減少するため、短期的には過熱していた市場が沈静化し、価格の上昇ペースが鈍化する可能性があります。特に人気が集中していた都心部の新築物件においては、実需層が購入しやすくなる環境が整うことも期待されます。

しかし、不動産価格全体への影響は限定的であるとの見方が有力です。なぜなら、マンション価格は、土地の仕入れ価格、資材費や人件費といった建築コスト、そして日銀の金融政策が左右する金利動向など、より構造的な要因によって決定されるからです。今回の対策は需要の一部を抑制するものに過ぎず、これらのコスト要因やマクロ経済の動向を覆すものではありません。

4-2. マイホーム購入検討者が冷静に市場を見極めるポイント

マイホームの購入を検討している人々にとって、今回のルール変更は市場環境を冷静に見極める良い機会となります。投機的な買い手が減少することで、これまで過度な競争にさらされていた人気物件の抽選倍率が下がり、購入のチャンスが広がる可能性があります。

ただし、この措置によってマンション価格が大幅に下落すると過度に期待するのは早計です。前述の通り、建築コストの上昇や堅調な実需など、価格を下支えする要因も根強く存在しています。したがって、購入検討者は一時的な市場の雰囲気に流されることなく、自身のライフプランや資金計画に基づき、物件の価値を長期的な視点で見極めることが一層重要になります。