1. 国の新方針が示す旧耐震物件の将来像
日本国内に存在する旧耐震基準の住宅について、国の新たな方針が示されました。この方針は、将来の日本の住生活のあり方を定めるものであり、旧耐震物件の所有者にとって重要な意味を持ちます。ここでは、旧耐震基準の基本的な定義から、国が目指す将来像、そして対策が急がれる背景について解説します。
1-1. 旧耐震基準と新耐震基準の決定的な違い
建物の耐震性を示す基準には「旧耐震基準」と「新耐震基準」の2つが存在します。この2つの基準は、1981年6月1日に施行された建築基準法の大改正を境に分けられます。それぞれの基準が想定する地震の規模には、明確な違いがあることを理解する必要があります。
旧耐震基準は、1981年5月31日までの建築確認で適用されていた基準です。この基準では、震度5強程度の揺れに対して、建物が倒壊しないことが求められていました。つまり、中規模の地震で大きな損傷を受けない程度の耐震性能を目標として設計されています。しかし、それ以上の大規模な地震、特に震度6強から7に達するような巨大地震に対する規定は含まれていませんでした。
一方、新耐震基準は1981年6月1日以降の建築確認で適用されている基準です。この基準では、旧耐震基準が求めていた中規模地震への耐性に加え、より大きな目標が設定されました。具体的には、震度6強から7程度の大規模地震が発生しても、建物が倒壊・崩壊せず、人命を守れるレベルの耐震性が求められるようになりました。これは、建物の倒壊による直接的な人的被害を防ぐことを最優先の目的としています。
この基準の違いは、過去の大規模地震において被害の差として明確に現れています。1995年の阪神・淡路大震災や2016年の熊本地震では、旧耐震基準で建てられた木造住宅に被害が集中したことが報告されています。この事実が、旧耐震物件に対する対策の重要性を社会に広く認識させる契機となりました。
1-2. 国が示す「住生活基本計画」が目指す2050年の姿
国土交通省が公表した「住生活基本計画(全国計画)（素案）」は、今後の住宅政策の方向性を示す重要な文書です。この計画では、2050年に目指すべき住生活の理想的な姿が具体的に描かれており、その中で住宅の安全性確保が大きな柱として位置づけられています。
計画素案によれば、2050年には住宅の耐震性向上や密集市街地の改善が進むことが期待されています。これにより、大規模災害が発生した際に生じる住宅の倒壊や人的な被害が大幅に減少し、住民が自宅に留まって避難生活を送る選択も可能になる社会を目指すとされています。災害後には被災者の住まいが迅速に確保され、早期に生活を再建できる体制の構築も目標に含まれています。
この目標を達成するための基本的な施策として、計画素案は「耐震性が不十分な住宅における耐震改修や除却、住替えの促進」を明確に掲げています。これは、耐震性能が現在の基準を満たさない旧耐震物件を、市場から段階的に減らしていくという国の強い意志の表れです。所有者に対して、耐震改修による性能向上、危険な建物の除却、あるいは安全な住宅への住替えを促すことで、社会全体の防災力を高める狙いがあります。
この計画は、旧耐震物件の所有や取引を法的に禁止するものではありません。しかし、国が明確な方針を示したことで、今後は金融機関の融資判断や不動産市場における評価、さらには自治体の補助金制度などに影響を与える可能性があります。所有者はこの大きな方向性を理解し、自身の資産について将来を見据えた判断を下す必要に迫られています。
1-3. なぜ今、旧耐震物件への対策が急がれているのか
旧耐震物件への対策が現在、国を挙げて急がれている背景には複数の要因があります。最も大きな理由は、日本が地震多発国であり、首都直下地震や南海トラフ巨大地震といった大規模災害の発生が将来的に予測されていることです。これらの災害による被害を最小限に食い止める「減災」の観点から、住宅の耐震化は喫緊の課題とされています。
過去の震災データは、住宅の耐震性が人命に直結することを明確に示しています。建物の倒壊は、住民の命を奪うだけでなく、がれきによる避難路の寸断や火災の延焼といった二次災害を引き起こす原因ともなります。旧耐震物件が多数残存する地域、特に木造住宅が密集する市街地では、そのリスクはさらに高まります。国や自治体は、こうした最悪の事態を避けるため、対策の推進を加速させているのです。
また、社会構造の変化も対策を後押しする要因の一つです。日本では少子高齢化が進み、空き家が増加し続けています。これらの空き家の中には、適切な管理がされずに放置された旧耐震物件も少なくありません。管理不全の旧耐震空き家は、地震時に倒壊するリスクが高いだけでなく、地域の景観や治安の悪化にもつながります。空き家問題と耐震化問題を同時に解決するアプローチが求められています。
さらに、持続可能な社会の実現というグローバルな視点も関連しています。安全な住環境の確保は、国連が定めるSDGs（持続可能な開発目標）の目標の一つである「住み続けられるまちづくりを」にも合致する取り組みです。耐震化と同時に断熱改修などを進めることは、省エネルギー化やCO2排出量の削減にも寄与し、環境負荷の低い社会の実現に貢献します。これらの複合的な理由から、旧耐震物件への対策は、単なる防災対策に留まらない、社会全体の重要課題として位置づけられているのです。
2. 旧耐震物件の市場からの段階的減少と国の施策
国の「住生活基本計画」は、旧耐震物件が今後市場でどのような扱いを受けるかを示唆しています。計画に盛り込まれた施策は、所有者の自発的な行動を促すことを基本としつつ、社会全体で住宅の安全性を高めるための具体的な道筋を描いています。ここでは、計画の核心部分である耐震化の促進や、より広い視野での安全なまちづくりについて詳しく解説します。
2-1. 「耐震改修・除却・住替えの促進」が意味すること
計画素案の中で最も注目すべきは「耐震性が不十分な住宅における耐震改修や除却、住替えの促進」という一文です。この文言は、国が旧耐震物件に対して3つの選択肢を提示し、所有者にいずれかの対応を促していく方針を示しています。これは、旧耐震物件をそのままの状態で放置することを望まないという明確なメッセージです。
「耐震改修の促進」とは、既存の建物に補強工事を施し、現行の新耐震基準に適合する、あるいはそれに近い耐震性能を確保するよう働きかけることを指します。具体的には、壁の補強や基礎の強化、接合部の金物補強などが挙げられます。国や自治体は、補助金や助成金制度を通じて、所有者が改修工事に踏み切りやすい環境を整備していくと考えられます。
「除却の促進」は、耐震改修が困難な場合や、建物の老朽化が著しい場合に、建物を解体して更地にすることを促すアプローチです。特に管理不全の空き家など、周辺地域に危険を及ぼす可能性のある物件が対象となります。除却後、跡地に耐震性の高い建物を新築することや、地域の防災空地として活用することも視野に入ります。
「住替えの促進」は、所有者が旧耐震物件を売却し、より安全な新耐震基準の住宅へ移り住むことを支援する方策です。これにより、所有者は自身の生命と財産を守ることができ、市場からは旧耐震物件が一つ減少することになります。売却を円滑に進めるための不動産市場の整備や、住替え先の確保に向けた支援策が検討される可能性があります。
これらの施策は「促進」という言葉が使われている通り、現時点では所有者への義務化や強制を意味するものではありません。しかし、将来的にはこれらの対応を行わない旧耐震物件の資産価値が相対的に低下したり、売買が困難になったりする可能性は十分に考えられます。
2-2. 密集市街地や浸水対策など安全な住宅地形成への取り組み
国の計画は、個々の建物の耐震性向上だけに留まりません。住宅が存在する地域全体の安全性を高める、「面」での防災対策も重要な柱として位置づけられています。特に、災害リスクが高い密集市街地や浸水想定区域における対策が具体的に言及されています。
密集市街地対策としては、老朽化した建築物の除却や、燃えにくい材料を使った建物への建て替え（不燃化）が促進されます。地震発生時には、建物の倒壊だけでなく、火災の延焼が大きな被害をもたらすため、不燃化は極めて重要です。また、緊急車両の通行や住民の避難路となる道路（いわゆる狭あい道路）の拡幅整備、避難場所となる公園の確保、電柱を地中に埋設する無電柱化なども推進されます。
近年多発する豪雨災害への対応として、住宅地における浸水対策も強化されます。計画素案では、ハザードマップで示されるような災害危険区域での新規の住宅立地を抑制することが挙げられています。さらに、既存の住宅については、安全な場所への移転を誘導するとしています。移転が困難な場合には、敷地のかさ上げや高床化、止水板の設置といった個別の浸水対策を促す方針も示されました。
これらの施策は、旧耐震物件の所有者にとっても無関係ではありません。所有する物件が密集市街地や浸水想定区域に位置する場合、単なる耐震改修だけでなく、地域全体の防災計画と連携した対応が求められる可能性があります。例えば、道路拡幅のために敷地の一部提供を求められたり、移転勧告の対象となったりするケースも想定されます。自身の物件がどのような地域に立地しているのかを正確に把握しておくことが重要です。
2-3. 防災機能・レジリエンス機能の強化に向けた動き
「住生活基本計画」は、災害発生そのものを防ぐ「防災」だけでなく、災害が発生しても機能を維持し、速やかに回復する「レジリエンス」の強化も重視しています。これは、大規模災害時に避難所へ行かず、自宅での生活を継続できる環境を整えることを目指すものです。
具体的な施策として、住宅におけるエネルギーの自立化が挙げられます。太陽光発電システムや蓄電池を導入することで、停電時でも最低限の電力を確保し、照明や通信機器の使用を可能にします。また、断水に備えた貯水タンクの設置や、食料・飲料水を備蓄するためのスペース確保も、住宅のレジリエンス機能を高める上で有効です。
計画素案では、耐震改修とあわせて断熱改修を行うリフォームを促進することも明記されています。高い断熱性能を持つ住宅は、冷暖房効率が良く、平常時の光熱費削減や快適性の向上に繋がります。災害時には、停電で冷暖房が使えなくなっても、室温の急激な変化を抑えることができるため、住民の健康維持に大きく貢献します。特に高齢者や乳幼児がいる家庭にとって、この効果は非常に重要です。
マンションなどの共同住宅に対しても、特有の対策が求められています。防災備蓄倉庫の設置や、地下にある電気設備を浸水から守る対策、停電時でも稼働するエレベーターの導入などが促進されます。これらの設備は、高層階の住民が災害時に孤立することを防ぎ、共同住宅全体の防災力を向上させるために不可欠です。
これらのレジリエンス強化策は、旧耐震物件の耐震化を検討する際の付加価値となり得ます。単に地震に耐えるだけでなく、災害後の生活まで見据えた多機能な住宅へと性能を向上させることで、資産価値の維持・向上にも繋がる可能性があります。
3. 所有者の懸念「費用は自己負担？」公的支援と具体的な対策
国の方針が明らかになる中で、旧耐震物件の所有者が最も懸念するのは費用負担の問題です。「耐震化を進めるべきなのは理解できるが、その費用は全て自己負担になるのではないか」という不安の声は少なくありません。ここでは、費用負担の基本的な考え方と、所有者が活用できる公的支援、そして取りうる具体的な対策について解説します。
3-1. 耐震化に伴う費用負担の考え方と公的支援の重要性
旧耐震物件の耐震化に伴う費用は、原則として所有者が負担することになります。個人の資産である住宅の価値を維持・向上させるための費用は、その所有者が負担するというのが基本的な考え方です。しかし、住宅の耐震化は個人の利益に留まらず、地域社会全体の安全性を高めるという公益的な側面を強く持っています。
このため、国や地方自治体は、所有者の経済的な負担を軽減し、耐震化を促進するための様々な支援制度を用意しています。これらの公的支援を最大限に活用することが、費用負担に関する懸念を解消する鍵となります。計画素案の文言が「促進」や「普及の推進」となっていることからも、所有者の自助努力を公的支援で後押ししていくという国の姿勢がうかがえます。
また、計画素案には「やむを得ず本格的な耐震改修等を行うことができない場合でも、地震からのリスクを低減する方策の普及の推進」という記述も見られます。これは、数百万円規模の高額な工事だけでなく、より安価な対策の普及も進めるという方針を示しています。例えば、1階の特定の部屋だけを補強する「耐震シェルター」の設置や、家具の固定といった比較的低コストの対策も、命を守る上では有効です。
したがって、「全て自腹で対応させられる」と考えるのではなく、「自己負担を基本としつつ、公的支援を活用しながら、自身の経済状況に応じた最適な対策を選択する」というのが現実的なアプローチとなります。まずはどのような支援制度があり、どのような対策の選択肢があるのか、正確な情報を収集することが第一歩です。
3-2. 選択肢①：耐震改修工事の内容と補助金制度の活用法
旧耐震物件の安全性を高める最も直接的な方法は、耐震改修工事を行うことです。一般的な木造住宅の場合、工事内容は主に「壁の補強」「基礎の補強」「接合部の補強」の3つに分けられます。壁の補強では、筋かいを入れたり、構造用合板を張ったりして強度を高めます。基礎にひび割れがあれば補修し、無筋コンクリートの場合は鉄筋コンクリートで補強します。柱と梁、土台などの接合部には、専用の金物を設置して抜けにくくします。
耐震改修工事の費用は、建物の規模や構造、劣化状況によって大きく変動しますが、木造住宅の場合、一般的に100万円から250万円程度が目安とされています。この費用負担を軽減するため、多くの地方自治体が補助金制度を設けています。補助金の名称や金額、対象となる条件は自治体によって異なりますが、「耐震診断」と「耐震改修工事」のそれぞれに対して補助が受けられるのが一般的です。
耐震診断については、無料で実施してくれる自治体や、数万円程度の自己負担で専門家による詳細な診断が受けられる制度があります。まずはこの制度を利用して、自宅の耐震性能を正確に把握することが重要です。その診断結果に基づき、改修工事が必要と判断された場合、工事費の一部を補助する制度を利用できます。補助額は工事費の2分の1から3分の2程度で、上限額が100万円前後という自治体が多く見られます。
これらの補助金制度を利用するには、事前に自治体の担当窓口（建築指導課など）に相談し、申請手続きを行う必要があります。業者と契約する前に申請が必要な場合がほとんどですので、計画段階で必ず確認してください。また、補助金だけでなく、耐震改修を行うことで所得税の控除や固定資産税の減額といった税制優遇措置を受けられる場合もあります。これらの制度を組み合わせることで、実質的な自己負担額を大幅に抑えることが可能です。
3-3. 選択肢②：除却（解体）と建て替えのメリット・デメリット
耐震改修が大掛かりになる場合や、建物の老朽化が著しく、改修しても快適な居住環境が見込めない場合には、既存の建物を除却（解体）するという選択肢も考えられます。特に、今後その家に住む予定がない空き家などの場合は、管理の手間や倒壊リスクを考慮すると、除却は有力な選択肢となります。
除却のメリットは、地震による倒壊リスクを根本的に解消できる点です。建物がなくなることで、近隣への被害や避難路を塞ぐといった心配がなくなります。また、更地にすることで、土地の売却や駐車場としての活用など、新たな土地利用の可能性が生まれます。自治体によっては、危険な空き家の除却に対して補助金を出している場合もあり、費用負担を軽減できる可能性があります。
一方、デメリットとしては、当然ながら解体費用が発生します。木造住宅の場合、1坪あたり3万円から5万円程度が費用の目安です。また、建物を除却して更地にすると、土地にかかる固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなり、税額が最大で6倍に跳ね上がる可能性がある点には注意が必要です。
除却後に、同じ土地に新たな住宅を建てる「建て替え」も選択肢の一つです。建て替えの最大のメリットは、最新の耐震基準や省エネ基準を満たした、安全で快適な住まいを手に入れられることです。間取りやデザインも自由に設計できるため、ライフスタイルに合わせた理想の住環境を実現できます。しかし、解体費用に加えて数千万円単位の新築費用が必要となるため、資金計画を慎重に立てる必要があります。建て替えは、費用負担が最も大きくなる選択肢ですが、安全性と快適性を抜本的に改善できるという点で大きな魅力があります。
3-4. 選択肢③：住替え（売却）を検討する場合の注意点
現在の住まいの耐震性に不安があり、改修や建て替えの費用負担が難しい場合には、その物件を売却して安全な新耐震基準の住宅へ住替えるという選択も有効です。住替えにより、地震のリスクから解放され、安心して暮らせる環境を確保することができます。売却して得た資金を、新しい住まいの購入費用や賃貸住宅の初期費用に充当することが可能です。
ただし、旧耐震物件を売却する際にはいくつかの注意点があります。まず、新耐震基準の物件と比較して、資産価値が低く評価される傾向があることを理解しておく必要があります。買い手を見つけるのに時間がかかったり、希望する価格で売却できなかったりする可能性があります。
また、不動産取引においては、買い主に対して建物の重要な情報を告知する義務があります。旧耐震基準の建物であることや、耐震診断の結果、建物の瑕疵（欠陥）などを正直に伝えなければ、後で契約不適合責任を問われる可能性があります。信頼できる不動産会社に相談し、適切な価格設定と販売戦略を立てることが重要です。
売却方法としては、そのままの状態で「現状有姿」で売り出すほか、解体して更地として売却する方法も考えられます。更地にすれば買い手が見つかりやすくなる場合がありますが、前述の通り解体費用と固定資産税の増加というデメリットが生じます。どちらの方法が有利かは、物件の立地や土地の形状、周辺の市場動向などによって異なるため、専門家のアドバイスを参考に慎重に判断する必要があります。住替えは、資金計画や新しい住まい探しなど、総合的なプランニングが不可欠な選択肢と言えます。
4. 旧耐震物件の所有者が今すぐ始めるべきこと
国の方針が示され、旧耐震物件を取り巻く環境が変化していく中で、所有者は傍観しているだけではいられません。将来の安心と資産を守るため、今すぐ行動を起こすことが求められます。ここでは、所有者が具体的にどのようなステップを踏むべきか、最初の一歩から将来的な判断に至るまでのプロセスを解説します。
4-1. まずは専門家による耐震診断を受ける
旧耐震物件の所有者が最初に行うべきことは、自身の所有する建物の現状を客観的かつ正確に把握することです。そのための最も確実な方法が、建築士などの専門家による「耐震診断」を受けることです。漠然とした不安を抱え続けるのではなく、具体的なデータに基づいてリスクの度合いを評価することが、適切な対策を講じるための出発点となります。
耐震診断では、建物の設計図面の確認や現地調査を通じて、基礎の状態、壁の量と配置のバランス、建材の劣化状況などを詳細にチェックします。その結果、大規模地震に対してどの程度の耐震性を持っているかが、数値（評点）として示されます。一般的に、評点が1.0以上であれば新耐震基準と同等の性能があるとされ、1.0未満の場合は倒壊の危険性があると判断されます。
多くの地方自治体では、この耐震診断にかかる費用の一部または全額を補助する制度を設けています。まずは、お住まいの市区町村のウェブサイトを確認するか、建築指導課や防災課といった担当窓口に問い合わせて、利用できる補助金制度がないか調べてみましょう。制度を利用すれば、僅かな自己負担で、あるいは無料で専門家の診断を受けることが可能です。
この診断結果は、その後の対策を検討するための極めて重要な基礎資料となります。もし耐震性が不十分であると判断された場合でも、診断報告書には具体的な補強方法の提案や、概算の工事費用が記載されていることが多く、耐震改修を検討する際の具体的な指針となります。
4-2. 自治体の支援制度をリサーチする方法
耐震診断で現状を把握した後は、具体的な対策を進めるために活用できる公的な支援制度を徹底的にリサーチすることが重要です。支援制度は、耐震改修工事や除却工事に対する補助金、税制上の優遇措置など多岐にわたります。これらの制度は、国が大きな枠組みを定めていますが、具体的な内容や申請方法は各地方自治体によって異なるため、個別に確認する必要があります。
リサーチの第一歩は、お住まいの市区町村の公式ウェブサイトです。「（自治体名） 耐震補助金」や「（自治体名） 空き家 除却」といったキーワードで検索すれば、関連するページが見つかるはずです。ウェブサイトには、制度の概要、対象となる建物の条件、補助金の額、申請手続きの流れ、必要な書類などが掲載されています。
ウェブサイトの情報だけでは不明な点があれば、ためらわずに担当窓口へ電話で問い合わせるか、直接訪問して相談することをお勧めします。担当者から直接説明を受けることで、より深く制度を理解できるだけでなく、自身のケースが補助の対象になるかどうかの見通しを立てやすくなります。相談の際には、耐震診断の結果や建物の図面などを持参すると、より具体的なアドバイスが受けられます。
また、自治体によっては、耐震化に関する相談会やセミナーを定期的に開催している場合があります。こうしたイベントに参加すれば、専門家から直接話を聞いたり、同じ悩みを持つ他の所有者と情報交換をしたりする良い機会になります。公的支援は、申請しなければ利用できません。情報を能動的に収集し、活用できる制度は漏れなく活用するという姿勢が、費用負担を抑える上で不可欠です。
4-3. 将来の資産計画を見据えた最適な選択肢の検討
耐震診断の結果と利用可能な公的支援制度を把握したら、最終的に「耐震改修」「除却・建て替え」「住替え（売却）」の中から、どの選択肢が自身にとって最適かを判断する段階に入ります。この判断は、単に建物の安全性や費用だけでなく、自身の年齢や家族構成、ライフプラン、そして将来の資産計画といった複合的な観点から行う必要があります。
例えば、今後も長くその家に住み続けたい、愛着のある家を残したいという希望があるならば、耐震改修が第一の選択肢となるでしょう。補助金を活用して費用を抑えつつ、安心して暮らせる住環境を確保することが目標となります。その際、断熱改修やバリアフリー化を同時に行うことで、将来にわたって快適に住み続けられる住宅へと価値を高めることも可能です。
一方、子どもが独立して夫婦二人暮らしになった、あるいは相続した実家が空き家になっているといったケースでは、除却や住替えも現実的な選択肢となります。広い家を維持管理していく負担や、将来的に誰も住む予定がない物件を所有し続けるリスクを考慮し、よりコンパクトで管理しやすい住宅への住替えや、土地を売却して資産を整理することも合理的な判断です。
重要なのは、短期的な視点だけでなく、10年後、20年後を見据えて、どの選択が自分の人生にとって最もメリットが大きいかを総合的に考えることです。必要であれば、ファイナンシャルプランナーや不動産の専門家に相談し、客観的なアドバイスを求めることも有効です。国が示す大きな方向性を踏まえつつ、自身の状況に合わせた最善の決断を下すことが、これからの時代を生き抜く上で求められています。
出典:
* 国土交通省「住生活基本計画(全国計画)（素案）」
https://www.mlit.go.jp/policy/shingikai/content/001970316.pdf
